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中国网财经3月18日讯 3月16日，自然资源部举行例行新闻发布会，就自然资源部、国家林草局近日联合出台的《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》进行介绍和解读。
值得一提的是，此前该通知中，“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”的政策表述一经传出，便引发市场广泛热议。
自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东在发布会上表示，土地供应是房地产市场平稳健康发展的一个重要环节，立足房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，文件中明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，这不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源“精供优供”，因城施策把握好供地的节奏和时序，优先布局区位优越、配套完善的区域，促进企业“拿好地、建好房"，不断完善城市功能、提升市民生活品质。
什么是新增建设用地？中指研究院相关负责人指出，土地分为农用地、建设用地和未利用地(如盐碱地、沼泽地等)，通俗来说，农用地和未利用地转为建设用地的，即为新增建设用地。
“市场之所以产生‘停止供地’的误读，主要混淆了‘新增建设用地’与‘房地产开发用地’两个概念。房地产开发用地绝大多数来源于存量建设用地，如旧城改造、低效用地再开发，以及规划确定的城镇建设用地范围内通过招拍挂出让的土地。这些土地本身已是建设用地，不属于新增建设用地范畴，即便可能确实存在部分通过新增建设用地(农转非)来实现供地，其比例也是非常小的。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受中国网财经采访时解读道。
此外，新闻发布会上自然资源部国土空间用途管制司司长刘彦指出，健全增存挂钩机制，加大力度推动存量盘活，新增建设用地优先保障重大基础设施项目建设、新业态新动能等产业和民生事业所需，助力城市更新、城中村改造和房地产去库存，防止城市无序扩张、摊大饼，促进城市高质量发展。
本次政策进一步强化新增建设用地与存量用地盘活规模挂钩，且新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，在中指研究院相关负责人看来，这意味着未来房地产开发项目通过新增建设用地方式供给将受到严格限制，更多或将通过盘活现有存量土地的方式获取开发资源，政策导向是推动城市内涵式发展，避免“摊大饼”。
近两年，多地通过专项债收购存量闲置土地、“收-调-供”、换地等方式盘活存量土地。
本次发布会披露数据，2025年自然资源部配合财政部，指导各地发行地方政府专项债5400余亿元主要用于收储存量闲置土地。根据中指研究院监测，近几年武汉“收-调-供”土地合计超30宗；截至2026年2月末，全国28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿元，占比约43%。
中指研究院相关负责人预计未来地方政府或加快存量闲置土地收储节奏，同时通过合理调整土地规划、换地等方式，以更优的方案适配市场用地需求。在此过程中，支持和鼓励跨城、跨区换地，支持土地调规等的配套政策仍需进一步完善，打通堵点。
严跃进也表示，在“缩量提质”基调下，各地自然资源部门将更注重推出区位优越、配套成熟、限制条件少的优质地块，以稳定市场预期。
严跃进举例，上海、杭州、广州等热点城市，近期仍保持一定频率的宅地供应，且地块容积率、建筑密度等约束有所放宽，反映出“少而精”的供地策略。
在严跃进看来，存量土地盘活将成为中长期主基调。通过城市更新、闲置土地收购和处置(专项债收购等)、低效用地再开发等途径，可释放大量可用空间，补充传统层面的土地供应渠道，并促进房地产市场供求平衡、增量存量互通。
值得一提的是，中指研究院相关负责人谈到，从中长期看，我国城市更新空间大，未来其承担的作用将更加重要和综合，也将更加紧密地与城市的经济转型、现代化治理水平提升等深度融合。预计本次新政落地后，各地有望加大城市更新力度，更加注重高价值土地的更新改造。
从数据上看，据中指研究院，2025年，全国二手房成交面积占比提升至45%。重点30城二手房成交占比达65%，成为绝对主力；根据中指测算(结合第七次全国人口普查数据)，2020年末我国城镇住宅存量约为364亿平米，其中2000年以前规模约100亿平方米。
此外，2024年底住房城乡建设部曾指出，“据有关调查，仅在全国35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，那么从全国其他城市来看，这个量还会很大”“全国城市需要改造的危旧房，我们也做了一个调查，有50万套”。
中指研究院相关负责人还指出，本次政策落地对地方政府、房地产开发企业均提出了更高要求，未来房地产开发将更依赖存量盘活、城市更新等路径，企业应积极参与前期更新、存量盘活等进程中，更大力度获取区位优越、配套完善区域的优质资源机会。
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